EscucharLos incentivos para proyectos inmobiliarios en el cantón de San José están en medio de un debate político para definir su futuro.
Desde que inició su gestión, el alcalde capitalino, Diego Miranda, impulsa una revisión de estos incentivos, pues considera que han sido nocivos para la recaudación de impuestos municipales y poco fiscalizados.
La discusión está abierta y en ella no solo participa la Municipalidad, sino también regidores de distintos partidos y representantes del sector construcción. Entre las opciones están eliminarlos, sustituirlos o cambiar sus condiciones.
Mientras tanto, algunos representantes del sector construcción están abiertos a eliminar al menos uno de estos beneficios con tal de continuar construyendo.
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¿De cuáles incentivos se habla?
El municipio de San José estableció en 2004 una serie de incentivos para fomentar el desarrollo inmobiliario vertical en la ciudad como parte de un plan de repoblamiento que pretendía traer habitantes de vuelta a la capital.
Estos incentivos se han mantenido en el tiempo y están integrados en los Reglamentos de Desarrollo Urbano (RDU), que sirven como plan regulador del cantón.
Se trata de dos incentivos principalmente. Uno de ellos es de índole fiscal y permite llevar el impuesto de construcción que recoge la Municipalidad hasta un 0,01% del valor de la obra, en vez del 1%.
El otro tiene que ver con lo que se llama el Coeficiente del Aprovechamiento del Suelo (CAS), que significa cuánto del terreno se puede edificar. Este establece que se puede construir hasta un 25% más en todo el cantón, aunque eleva la cifra hasta un 30% y 35% en tres zonas: centro histórico, Plaza Víquez y el llamado Distrito de Innovación T24, donde iba a estar Ciudad TEC.
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Ese aprovechamiento extra se puede otorgar siempre y cuando el edificio cumpla con ciertas características: manejo eficiente de aguas y consumo eléctrico, movilidad sostenible, integración de arte urbano, entre otros.
Estos beneficios han sido aprovechados por decenas de torres que han emergido en el panorama urbano de la capital. Zonas como Rohrmoser, Sabana, Escalante o Paseo Colón se han convertido en imán de inversiones inmobiliarias, aunque mucha de esta oferta excluye a parte de la población a raíz de los precios.
Sin embargo, el debate genera diversas reacciones de los actores involucrados.
El dilema: ¿mantenerlos o no?
La Municipalidad de San José (MSJ) sostiene que los incentivos se han desvirtuado y que no han cumplido con su objetivo. Uno de sus argumentos es que el cantón se ha despoblado, una afirmación que es imprecisa.
Según los datos de los censos de población del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC), el cantón ha sumado un 64% más de residentes en los últimos 50 años. Sin embargo, los cuatro distritos centrales (Catedral, Merced, Carmen y Hospital) se han despoblado: de 91.700 a 58.500 personas.
“El incentivo que se planteó era para que existiese repoblamiento en San José, pero muchos de esos incentivos nunca se han fiscalizado. La idea del repoblamiento sigue estando en la cabeza mía y de la administración, pero necesitamos que realmente los incentivos cumplan sus objetivos”, comentó Miranda en entrevista EF en octubre del 2024.
Otro argumento de la Municipalidad es la débil fiscalización de estos incentivos. El gobierno local carece de auditorías o informes de la Contraloría sobre la ejecución y los resultados.
Además, una reciente investigación del medio Interferencia, de Radios UCR, reveló que, entre 2016 y 2023, la Comisión de Repoblamiento de la MSJ permitió aumentar la altura en siete proyectos de edificios del plan de repoblamiento, a pesar de que la normativa no lo autorizaba en las zonas donde se ubicaban.
Miranda confirmó que la municipalidad está llevando a cabo su propia investigación para determinar si se dieron incentivos a proyectos que incumplen los objetivos del programa de repoblamiento.
Un tercer punto que genera disconformidad en las autoridades municipales es la reducción del impuesto y el deseo del edil es volver a cobrar la tarifa completa. El alcalde aseguró que la MSJ tiene un cálculo preliminar de ¢2.109 millones en pérdida de recaudación, aunque el monto no es definitivo debido a la falta de registros certeros.
Guillermo Carazo, director ejecutivo del Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA), rebatió este argumento al decir que este monto que la municipalidad deja de recibir se recupera con creces en impuestos anuales como el de bienes inmuebles, el de la propiedad, el de servicios municipales y patentes comerciales que se multiplican cuando un edificio de decenas de apartamentos se construye donde antes había solo una casa.
No obstante, Miranda volvió a contradecir lo expuesto por Carazo, pues considera que, la premisa del CFIA no es comprobable “debido a que no ha existido un crecimiento poblacional”.
La posición del CFIA es que el incentivo del CAS es útil debido a que permite que el costo de los proyectos se diluya en mayor medida y así ofrecer unidades habitacionales menos costosas. La entidad está anuente a que el otro incentivo, de reducción del impuesto, se elimine si es necesario.
“Ha habido un consenso en que si no hay interés de dar ese incentivo (el fiscal), el incentivo preferible es el primero”, comentó Carazo.
En igual sintonía se ha expresado Alfredo Volio, presidente de la Cámara Costarricense de Construcción (CCC). La posición de esa organización es que se eliminen las exoneraciones e incentivos fiscales, si eso es necesario para impulsar las construcciones y no detener el desarrollo de la capital.
“Olvídese de exonerar impuestos, saquemos eso de la ecuación, pero no detengamos el desarrollo, déjenos construir”.
— Alfredo Volio, presidente de la CCC, en entrevista al diario 'La Nación'.
La Cámara alertó que al menos 25 obras estaban estancadas porque el alcalde no convoca a reunión a la Comisión de Repoblamiento de la Municipalidad. Sin embargo, consultada por EF, la municipalidad indicó que solo cuatro proyectos inmobiliarios están en trámite en esa entidad.
El tema de los incentivos también calienta el debate dentro del Concejo Municipal. La regidora Iztarú Alfaro, del Partido Liberación Nacional (PLN), cree que estas regulaciones deben mantenerse “siempre y cuando se determine de forma técnica y transparente que es una medida oportuna”.
Alfaro defiende la efectividad de estos incentivos, establecidos en la administración del liberacionista Johnny Araya, con el argumento de que han transformado la panorámica de la ciudad y fomentado la economía periférica.
Esta visión riñe con los planteamientos de otros dos partidos con presencia en el Concejo. Brandon Guadamuz, único regidor del Frente Amplio (FA), está de acuerdo con mantener el incentivo de la reducción del impuesto, pero propone revisar el del CAS.
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Sin embargo, más allá de mantenerlos o no, la principal propuesta de Guadamuz es modificar las condiciones en las que se dan estos incentivos. Por ejemplo, sugiere que el enfoque pase a ser de contraprestaciones, es decir, en qué dan estos proyectos de vuelta a la ciudad, donde se incluyan temas como inversiones de infraestructura pública o espacios verdes.
La fracción de regidores del partido Juntos San José, al que pertenece el alcalde, está dispuesta a cambiar estos incentivos, pero no necesariamente eliminarlos.
“Desde nuestro punto de vista hay que revisarlos, pero no solo se trata de eliminarlos, sino de ver cuáles incentivos sí funcionarían o han funcionado en otras ciudades”, comentó el regidor oficialista, Rafael González.
¿Qué va a pasar?
En vista de que los incentivos aparecen en los RDU, cualquier cambio requiere una reforma a ese documento que debe pasar por el Concejo Municipal. El plazo para que esto suceda es incierto.
Miranda mencionó que existe un acuerdo de ese órgano para detener el otorgamiento de los incentivos, pero el regidor González dijo no recordar un texto de ese tipo.
Un paso previo a eso será la discusión del tema dentro de la Comisión de Repoblamiento, que estuvo paralizada por cerca de un año por la falta de convocatoria de parte de la alcaldía. Carazo, del CFIA, comentó que desde el año pasado han pedido cita con el alcalde, pero aún no tienen respuesta. Miranda, por su parte, indicó que está convocando a dicha comisión para el 23 de abril.
“Ese incentivo no existe en ninguna otra parte del territorio nacional y no ha resultado un obstáculo para los desarrolladores en otros cantones”.
— Diego Miranda, alcalde de San José.
En ese espacio, la alcaldía debería presentar su propuesta oficial, la cual aún se desconoce. El regidor González adelantó que una de las ideas que baraja la MSJ es proponer un incentivo escalonado, de acuerdo a la proporción de viviendas de interés social incluidas en cada edificio. Esta categoría define a las unidades habitacionales con precios inferiores a los ¢76,5 millones.
Otra forma de que el tema avance sería a través de una moción de cualquier regidor del Concejo. En ambos casos la propuesta de reforma debe pasar a una comisión especial, consultas a entes externos y la elaboración de un dictamen que debe someterse a aprobación y su publicación oficial.
Una de esas mociones viene de la fracción frenteamplista y plantea incluir como condición que en las escrituras y reglamentos del condominio se especifique que durante 10 años, contados desde la finalización de la construcción, el edificio no admitirá alquileres de corta estancia inferiores a seis meses, como los que se ofrecen por plataformas como Airbnb.
“Los beneficios que se están dando son para repoblar, para la vivienda. Es importante frenar el alquiler de corta estancia, además de que Airbnb hace una competencia desleal con los negocios hoteleros”, afirmó Guadamuz.
Otras propuestas que están en la mesa para promover el repoblamiento son la vivienda municipal y la remodelación de edificios vacíos en el centro de San José.
El futuro de los incentivos está, entonces, en manos de la MSJ, pero principalmente de las reformas que finalmente se aprueben en el Concejo Municipal.
